Mál nr. 36/2023
Riftun leigjanda. Endurgreiðsla tryggingarfjár.
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. september 2023
í máli nr. 36/2023
A ehf.
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að leigutíma hafi lokið 28. febrúar 2023. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé sem nemur tveggja mánaða leigu ásamt vöxtum í samræmi við ákvæði 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.
Með kæru, dags. 11. apríl 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. apríl 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um með bréfi, dags. 12. júní 2023.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu leigusamning þar sem sóknaraðili tók á leigu skrifstofurými í eigu varnaraðila að D í E. Samkvæmt samningnum var upphaf leigutíma 1. mars 2022 og var samningurinn bundinn í 12 mánuði en eftir það yrði hann ótímabundinn. Gagnkvæmur uppsagnarfrestur voru þrír mánuðir eftir 12 mánaða bindandi leigutíma. Ágreiningur er um hvort heimild til uppsagnar hafi tekið gildi fyrir eða eftir fyrstu 12 mánuði leigutímans og endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að hann hafi tilkynnt varnaraðila með skriflegum hætti 24. nóvember 2022 að hann hygðist yfirgefa hið leigða við lok leigutímabilsins. Tilkynningin hafi verið send með meira en þriggja mánaða fyrirvara þrátt fyrir að tímabundnum samningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi því haft nægan tíma til að takmarka tjón sitt með því að koma húsnæðinu í leigu á ný.
Varnaraðili hafi litið svo á að sóknaraðili hafi einungis átt rétt til að segja leigunni upp við lok tólf mánaða tímabilsins. Þannig hafi leigutímabilið verið fimmtán mánuðir. Varnaraðili hafi því sent sóknaraðila kröfu um leigu vegna mars og apríl og neitað að endurgreiða tryggingarféð sem hann hugðist nýta til að standa skil á leigunni.
Sóknaraðili hafi skilað hinu leigða 28. febrúar 2023 og hafi varnaraðili ekki haldið því fram að hún hafi valdið tjóni á hinu leigða.
III. Niðurstaða
Aðila greinir á um hvort samningur þeirra hafi verið tímabundinn til eins árs og þannig lokið 28. febrúar 2023 eða hvort hann hafi verið ótímabundinn en þó þannig að ekki væri unnt að segja honum upp fyrstu tólf mánuði hans. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, eru ákvæði þeirra frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða og gilda því aðeins um slík húsnæði að ekki sé á annan veg samið.
Fram kemur í leigusamningi aðila að upphaf leigutíma sé 1. mars 2022, samningurinn sé bundinn í tólf mánuði en að þeim tíma loknum sé hann ótímabundinn og uppsegjanlegur með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Kærunefnd telur að samningurinn hafi þannig ekki verið tímabundinn til 28. febrúar 2023 heldur hafi ekki verið heimilt að segja honum upp fyrr en að tólf mánuðum liðnum. Telur nefndin að sóknaraðili hafi verið bundinn af þessu ákvæði enda lögin frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða. Er kröfu hans um að leigutíma hafi lokið 28. febrúar 2023 því hafnað.
Sóknaraðili skilaði hinu leigða 28. febrúar og krefst þess að varnaraðili skili tryggingarfé að fjárhæð 136.602 kr. sem hún lagði fram til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi og nemur tveggja mánaða leigugreiðslu. Samkvæmt 39. gr. er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. meðal annars fyrir leigugreiðslum. Þann 1. mars 2023 tók gildi þriggja mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur á leigusamningum og var sóknaraðili því enn bundin af leigusamningi aðila þegar hún skilaði húsnæðinu.
Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.
Með tölvupósti 24. nóvember 2022 tilkynnti sóknaraðili að hún hygðist yfirgefa hið leigða öðru hvoru megin við áramótin. Varnaraðili svaraði 23. janúar 2023 og tók fram að samningurinn gilti út maí 2023. Einnig nefndi hún að afsláttur hefði verið gefinn vegna binditímans og að hún hefði prófað að „tékka“ en enginn hafi getað „stokkið á þetta“. Janúar væri oft frekar rólegur og að haustin væru alltaf betri.
Með hliðsjón af ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga bar varnaraðila skylda til að takmarka tjón sitt vegna riftunar sóknaraðila á leigusamningnum. Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og þannig ekki stutt framangreindar fullyrðingar í tölvupósti sínum 23. janúar 2023 gögnum. Nefndin telur að leggja verði til grundvallar að unnt hefði verið að leigja húsnæðið út að nýju að minnsta kosti mánuði eftir að því var skilað eða frá 1. apríl 2023 enda varnaraðila ljóst frá lok nóvember 2022 að sóknaraðili hefði hug á að yfirgefa það í byrjun árs 2023. Er því fallist á að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 68.301 kr. sem nemur leigu vegna eins mánaðar að viðbættum vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila húsnæðinu 28. febrúar 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. mars 2023.
Sóknaraðili gerir kröfu um málskostnað úr hendi varnaraðila. Eina heimild kærunefndar til úrskurða um greiðslu málskostnaðar kemur fram í 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga þar sem segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Með vísan til þessa er ekki lagaheimild til þess að úrskurða sóknaraðila málskostnað og verður kröfunni því hafnað.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 68.301 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. mars 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 18. september 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson